Quel futur pour l’immeuble de bureaux ?

La grande question qui se pose aujourd’hui dans le monde du travail et de la construction, après une année rythmée par des confinements forçant au télétravail, des protocoles sanitaires et des mesures de distanciation sociale, est de savoir ce qui nous attend dans le futur. 
Quels éléments et concepts essentiels en termes de construction et de conception perdureront dans le temps ? Quels sont ceux qui seront améliorés ? Ou encore lesquels seront complètement oubliés ?


A travers nos réflexions, et avec la participation de Tom Beiler, Architecte associé du cabinet Beiler François Fritsch, et de Benoit Martin, Directeur au sein de l’agence luxembourgeoise pour l’efficacité énergétique des bâtiments, COCERT, nous avons identifié 4 dimensions qui définissent ce que pourrait être l’immeuble de bureaux du futur :

1. Un immeuble connecté et intelligent 2. Un immeuble responsable et durable 3. Un lieu de vie 4. Un immeuble construit et aménagé différemment

Un immeuble connecté et intelligent

L’intelligence artificielle et les technologies vont certainement jouer un rôle prépondérant dans ce que deviendra l’immeuble de bureaux dans le futur, aussi bien dans le fonctionnement du bâtiment, qu’au niveau du bien-être de ses utilisateurs. On peut facilement imaginer que le bâtiment du futur sera doté de nombreux équipements techniques et technologiques permettant une meilleure gestion des éléments essentiels au confort (comme la qualité de l’air, de l’eau, la gestion de l’acoustique, ou encore de la lumière).

Il devrait également permettre à chaque individu, depuis son smartphone, d’accéder par exemple au bâtiment sans badge, d’identifier un espace de travail disponible correspondant à ses besoins ou à son humeur, réserver des salles de réunion, ou même commander son déjeuner, gérer l’accueil de ses visiteurs ou encore trouver un emplacement de parking.

Un immeuble responsable et durable

L’aspect durable et environnemental d’un bâtiment est également un sujet sur lequel on ne peut plus faire l’impasse dans notre société actuelle, et surtout celle à venir. « L'immeuble de bureaux du futur devra être pensé comme une plateforme technique pouvant servir à produire de l'énergie, à la stocker et à la redistribuer. Il sera encore plus efficient en énergie, notamment par des réglementations toujours plus ambitieuses. Il s'inscrit dans la ville du futur afin d'y intégrer circuits courts, flexibilité et renforcer son autonomie », explique Benoit Martin, Directeur au sein de l’agence COCERT.

Le principe de l’économie circulaire, qui est par ailleurs un sujet d’actualité à Luxembourg, servira de plus en plus de moteur dans la réalisation des bâtiments. « L'empreinte carbone devra tendre vers plus de neutralité, avec des matériaux circulaires et respectueux de l'environnement », poursuit Benoit Martin.

On pense d’ailleurs entre autres à l’intégration du bois dans les constructions, qui gagne du terrain, mais où beaucoup de travail reste encore à faire pour les constructions entièrement en bois. « C’est évident qu’il y a une réelle réflexion à ce niveau, mais qui reste malheureusement pour l’instant assez marginale, car une grande partie des entreprises et des bureaux d’études au Luxembourg ne maîtrisent pas encore parfaitement ce type de construction », témoigne Tom Beiler, Architecte associé du cabinet Beiler François Fritsch.

D’autres concepts laissant plus de place à la nature et à l’environnement viendront également s’ajouter, à travers par exemple la valorisation des toitures, où pourront être aménagés des terrasses, des jardins, des serres, des cellules photovoltaïques ou encore des ruches. « L'association aux nouvelles fonctions nobles du bâtiment comme l'urban farming seront des leviers passifs pour réduire l’empreinte carbone. La végétalisation et l'eau auront également une place prépondérante. Apporter plus de plantes, c'est aussi améliorer la qualité de l'air », ajoute Benoit Martin.

Un lieu de vie

Le bureau ne sera plus uniquement considéré comme un lieu de travail mais bel et bien comme un lieu de vie. « Puisque beaucoup de personnes travaillent maintenant de chez elles, ou ont cette possibilité de le faire, il faut donner un tout autre intérêt au lieu de travail pour les faire revenir au bureau. Le bureau devient donc une plateforme d’échange, où l’on se retrouve pour se rencontrer, échanger, avancer sur des projets communs », indique Tom Beiler. Et donc plus seulement uniquement pour travailler, de manière individuelle.

Et c’est un point essentiel qui semble faire l’unanimité. « La crise sanitaire a accéléré cette démarche. Ceux qui se posaient des questions à ce sujet bien avant la crise étaient peu à le faire, mais depuis d’autres acteurs se posent ces mêmes questions. Et leurs réponses semblent avoir toutes pris la même direction », ajoute Tom Beiler.

L’activité au sein d’un immeuble s’articulera autour de concepts plus communautaires et personnalisés. « L’accueil est très important. Le fait de se sentir accueilli, de savoir que l’on est bien au bon endroit, avec par exemple la possibilité de boire un café bio de qualité dans une zone d’accueil informelle, ou toute autre petite attention nous montre déjà quelle est la philosophie de l’entreprise qui nous reçoit, et je crois que c’est ça que l’on recherche désormais », confie Tom Beiler.

L’immeuble de bureau du futur devra aussi, et même surtout, mettre la priorité sur le bien-être et la santé de ses occupants, avec des services sur site et des aménagements visant à créer un environnement accueillant vecteur d’échanges, de partage et de sociabilisation. « Les employés se retrouvent toute la journée au bureau, loin de chez eux, et doivent pouvoir s’y sentir bien et trouver ce dont ils ont besoin pour se détendre, faire une pause ou une séance de sport, manger un bout, avoir une vie sociale avec leurs collègues, vivre, tout simplement », explique Tom Beiler.

Et Benoit Martin de préciser, « La qualité de vie au travail est un sujet important pour une productivité qualitative, cela doit s’inscrire dans les politiques RSE des entreprises ».

La création de ces espaces et services vecteurs de détente et d’échanges devra pouvoir s’intégrer intelligemment au bureau, dans un esprit de continuité et tout en harmonie. « Avoir des espaces extérieurs de détente reliés à l’intérieur de l’immeuble par le rez-de-chaussée, avec des aménagements paysagers dans lesquels s’intègre le bâtiment et permettant d’avoir un lien entre l’extérieur et l’intérieur est très important », mentionne Tom Beiler.

Un immeuble construit et aménagé différemment

L’atmosphère accueillante et la personnalisation sera donc un point clé de l’immeuble de bureaux du futur, ce que n’offrent pas les grands complexes de bureaux avec des surfaces à cinq chiffres, où il est facile de se perdre et où l’échange et le partage sont rendus plus difficiles par leur taille loin d’être humaine.

On cherchera donc sans doute à construire des immeubles avec des dimensions plus raisonnables, à taille « plus humaine », où l’open space n’est pas voué à disparaître mais plutôt à être utilisé différemment. Transformer le cliché de l’open space où s’entassent les postes de travail, en différentes typologies de surfaces, avec un aménagement plus aéré et laissant plus d’espace aux utilisateurs pour circuler.  « Je crois que l’open space fait du sens pour stimuler les échanges et la dynamique de travail, mais les îlots seraient plutôt limités à 4 postes de travail, afin d’intégrer entre eux des surfaces plus informelles propices à la communication ou à la concentration », développe Tom Beiler.

Limiter ainsi la taille des îlots de travail est aussi un gage de sécurité sanitaire, où plus d’espace sera laissé entre chaque îlot et typologie de surface. 
Le but sera d’offrir des aménagements intérieurs dynamiques, flexibles et interactifs, offrant plus de possibilités dans leur utilisation, et s’adaptant aux envies de tous les utilisateurs. « Les travailleurs chercheront davantage de flexibilité notamment avec la création de nouveaux outils et mobiliers permettant une plus grande mobilité », souligne Benoit Martin.

Et il s’agira de proposer un environnement de travail confortable et agréable qui poussera les employés à passer moins de temps sur des tâches individuelles et ciblées et plus de temps à collaborer. Et toujours avec une priorité donnée au bien-être et à la santé, avec les équipements techniques en conséquence, que ce soit en termes d’acoustique, ou de gestion de l’air par exemple.

Et le télétravail dans tout cela ?

Il fera partie de la stratégie de chaque société de pouvoir offrir à leurs employés la flexibilité de choisir s’ils souhaitent travailler au bureau ou de chez eux, selon leurs besoins. Mais il ne remplacera jamais le bureau et son environnement de travail. En d’autres termes, il ne poussera pas les entreprises à diminuer les surfaces de bureaux qu’elles utilisent, mais plutôt à réfléchir différemment sur leur façon de les occuper. Et Tom Beiler d’ajouter, « Je pense qu’il y aura des réflexions par rapport à l’aménagement des espaces, mais pas forcément sur la réduction de la surface utilisée par une entreprise ».

En conclusion, le bureau a encore de belles années devant lui, car les entreprises auront toujours besoin de surfaces pour travailler, se rencontrer, échanger. Et ce que nous retenons chez CBRE c’est que les 4 dimensions de l’immeuble de bureaux du futur mettront l’humain et l’expérience utilisateur au centre de tout. La prise de conscience au sein du secteur de l’immobilier sur ces réflexions majeures est bien réelle, et la transition est d’ailleurs déjà en marche et bien avancée chez un bon nombre d’acteurs de la profession.

Au sujet de CBRE Luxembourg

CBRE Luxembourg fait partie de CBRE Group, Inc., la plus grande entreprise d'investissement et de services immobiliers commerciaux au monde, avec des revenus pour l’année 2020 totalisant $23,8 milliards et plus de 105 000 employés dans le monde (à l'exclusion des sociétés affiliées).

Depuis 2008, CBRE est inclue dans le Fortune 500, et a été classée 122ème en 2021. CBRE a également été plébiscitée, durant 20 années consécutives, comme meilleure marque au sein de son industrie par Lipsey Company et a été désignée comme une des « Entreprises les plus admirées » du secteur immobilier par Fortune durant 9 années consécutives, et notamment en première place du secteur immobilier en 2021, et ce pour la troisième année consécutive.

Ses actions sont échangées sur le New York Stock Exchange sous le symbole « CBRE ».